Atlanta, Estados Unidos, 10/8/2012 – Enquanto milhares de famílias nos Estados Unidos estão sem teto devido à falta de moradias economicamente acessíveis, milhões de unidades habitacionais permanecem vazias. Isto inclui casas judicialmente executadas, unidades de condomínios executadas ou vazias, edifícios inteiros de condomínios, bem como caros apartamentos desocupados.
Grandes cidades como Nova York e Chicago, que vivem lidando com a falta de apartamentos baratos combinada com a abundância de condomínios de preços proibitivos que estão vazios, agora tentam converter estes últimos em propriedades para alugar, a diferentes preços. Mudanças recentes na economia dos Estados Unidos e no mercado imobiliário apresentam desafios para inquilinos de baixa renda.
Muitas famílias cujas casas foram executadas se viram forçadas a alugar. Não são necessariamente pessoas pobres as beneficiadas por ajudas oficiais, como as que proporcionam a cidade de Atlanta, para poder fazer a entrega inicial de um arrendamento. Naturalmente, há neste país muitas famílias de baixa renda que não atendem as condições para se qualificarem para um crédito hipotecário, e, portanto, têm que alugar.
São as famílias menos ricas as que têm mais dificuldades para ter acesso a unidades economicamente acessíveis, segundo a Coalizão Nacional para Moradias de Baixo Custo. “Em 2010, havia 9,8 milhões de famílias inquilinas de renda extremamente baixa nos Estados Unidos, e apenas três milhões de moradias disponíveis para alugar a preços acessíveis”, afirma a organização em um informe.
Aproximadamente 14% das unidades habitacionais nos Estados Unidos estavam desocupadas no final de junho deste ano, segundo o Escritório de Censos. Este número inclui moradias para alugar e casas vazias, bem como unidades para aluguel por temporada que estão fora do mercado por variados motivos. Em resposta, Chicago e Nova York criaram programas para converter os condomínios vazios em unidades de aluguel.
A Agência Federal de Financiamento da Moradia (FHFA) também anunciou um programa para converter em unidades de aluguel as casas que atualmente são propriedade da empresa Sallie Mae, patrocinada pelo governo. Denise Dunckal, porta-voz da FHFA, informou que logo a agência anunciará sua decisão sobre as propostas apresentadas por investidores para participarem do programa-piloto.
A Coalizão Nacional para Moradias de Baixo Custo apresentou seus comentários à FHFA antes do começo do programa-piloto, pedindo que sejam reservadas algumas unidades para famílias pobres. Porém, isso não parece ter ocorrido. “Os detalhes disponíveis sobre a venda-piloto não indicam que para esta primeira etapa o governo tenha um componente de baixo custo”, o que seria possível em projetos-piloto futuros, ou em futuras fases do programa, segundo o site da Coalizão.
Além dos informes de Chicago e Nova York e do programa da FHFA, a Coalizão não vê nenhuma tentativa em nível nacional para que as pessoas sem teto tenham acesso a moradias desocupadas, o que implicaria fixar aluguéis acessíveis, disse à IPS seu porta-voz, Amy Clark. Em Chicago, a organização Community Investment Corporation (CIC – Corporação Comunitária de Investimentos) observou um problema: condomínios inteiros foram executados ou estavam desocupados. A entidade suspeita que muitos desses empreendimentos imobiliários foram vítimas de fraude.
A partir de edifícios vazios e totalmente destruídos em seu interior, no ano passado foram construídos condomínios vendidos a US$ 300 mil a unidade, explicou à IPS o presidente da CIC, Jack Markowski. Isto significa que, por exemplo, o proprietário de um condomínio de seis unidades ficou com US$ 1,8 milhão, acrescentou. Segundo ele, a fraude dos condomínios foi possível porque os bancos estenderam empréstimos hipotecários sem que os interessados apresentassem documentação adequada. Markowski os chama “compradores fantasma” e considera possível que consigam uma fatia dos ganhos e depois permitam que a unidade seja executada. A CIC identificou 260 condomínios em Chicago onde isso parece ter ocorrido.
A CIC e a cidade de Chicago trabalharam junto com legisladores de Illinois para aprovar em 2009 uma lei de condomínios deteriorados que entrou em vigor em 2010. A lei permite aos tribunais montar um edifício em condomínios (que legalmente figura como múltiplas unidades separadas com múltiplos proprietários) como uma única edificação. A CIC trabalha para encontrar construtores dispostos a reabilitar o edifício, convertendo-o em unidades para alugar.
Embora Markowski admita que nenhuma das unidades que a entidade produz seja reservada para famílias de baixa renda, destacou que isto soma mais unidades ao mercado total de aluguéis da cidade. O que, por sua vez, alivia parte da pressão sobre as famílias pobres na competição com as de renda média para alugar casas acessíveis em Chicago, dando-lhes mais opções de aluguel. Para o presidente da CIC, a nova lei de Illinois é única nos Estados Unidos, e afirmou que os bancos donos das unidades desocupadas dos condomínios não costumam objetar judicialmente sua transformação, porque se dão conta de que, em suas condições atuais, essas propriedades não têm valor algum e cabe a eles pagar os impostos.
Por outro lado, em 2009 a cidade de Nova York embarcou em seu próprio projeto-piloto, o Programa de Renovação de Bens Imobiliários (Harp), que investiu US$ 20 milhões dos cofres municipais para transformar construções de condomínios vazios ou paralisados em unidades economicamente viáveis para famílias de renda média. No entanto, segundo um informe de 2010 do The Architect’s Newspaper, nem um só construtor demonstrou interesse no financiamento oferecido pela cidade. Em parte, devido à falta de vontade dos prestamistas para aceitar os profundos descontos exigidos pelo programa.
Finalmente, em março de 2011, Nova York anunciou a primeira execução no contexto do Harp para converter 26 unidades de condomínios na metade da construção, no bairro do Brooklyn, em 46 unidades para alugar. Estas nunca haviam sido terminadas ou vendidas no mercado em primeiro lugar. Todas as unidades eram acessíveis para famílias de renda média, mas não para as de baixa renda. Envolverde/IPS
